Türkiye konut piyasası, 2024 yılının son çeyreğinden itibaren dikkat çekici bir hareketlilik yaşıyor. Özellikle satışlardaki artış ve ipotekli satışların yükselişi, sektörün dinamiklerini yeniden şekillendiriyor.
Satışlardaki Artışın Nedenleri
2023 ve 2024 yıllarında yüksek politika faizleri nedeniyle mevduat getirileri cazipti. Ancak, TCMB’nin 2025 yılında faiz indirimine gideceği beklentisi, yatırımcıları daha uzun vadeli ve güvenli gördükleri konut piyasasına yönlendirdi. Ayrıca, KKM’yi azaltmaya yönelik politikalar ve döviz kurundaki istikrar, yatırımcıların döviz yerine reel varlıklara yönelmesine neden oldu. Borsa İstanbul’da yaşanan dalgalanmalar da, istikrarlı getiri arayan yatırımcıları konut gibi daha güvenli varlıklara yönlendirdi. Geçmişte 18-20 yıl seviyelerinde olan kira çarpanının 15 yıla kadar gerilemesi, konut yatırımını daha cazip hale getirdi. Özellikle büyükşehirlerde konut satış fiyatlarındaki artış oranının enflasyonun gerisinde kalması ve kira fiyatlarının seyri, bu trendi destekleyen unsurlar arasında.
İpotekli Satışlardaki Artış
2024 yılı boyunca azalan ipotekli satışlar, son TÜİK verilerine göre önceki yılın aynı dönemine kıyasla hızla artış gösterdi. Faiz oranlarının düşeceği ve konut fiyatlarının daha da artacağı beklentisi, beklemede olan alıcıları harekete geçirdi. TCMB’nin faiz indirim sürecine girmesiyle kredi limitlerinin gevşeyeceği beklentisi ve konut kredi faizlerinin düşmeye devam edecek olması, tüketicileri mevcut faiz seviyelerinden kredi kullanmaya teşvik etti. Türkiye’de konut kredileri ağırlıklı olarak sabit faizli olduğu için, tüketiciler gelecekte fiyat artışlarından etkilenmemek adına şimdiden harekete geçti. Faizlerin düşmesiyle birlikte refinansman yaparak daha düşük faizle kredi yapılandırma imkanı elde etmeyi düşünen tüketicilerin krediyle alıma yöneldikleri gözlemleniyor.
Arz Tarafındaki Gelişmeler
TÜİK’in Yapı İzin İstatistiklerine göre, 2024 yılının son çeyreğinde yeni inşaat ruhsatları sınırlı bir artış gösterdi, hatta 2023’e kıyasla azaldı. Bu durum, kısa vadede yeni konut arzının düşük seyredeceğine işaret ediyor. Özellikle büyükşehirlerde yeni konut projelerinin azalması, mevcut konut stoklarının değer kazanmasına neden olabilir. İnşaat Maliyet Endeksi verileri ise, inşaat maliyetlerinin yıllık bazda %35 artış gösterdiğini ortaya koyuyor. Arsa maliyetleri, işçilik giderleri ve malzeme fiyatlarındaki yükseliş, yeni konut üretimini zorlaştırıyor. Bu da, mevcut konut stoklarının fiyatlarının yukarı yönlü baskılanmasına sebep olabilir.
Sonuç ve Beklentiler
Konut piyasasındaki bu hareketlilik, yatırımcıların alternatif arayışları, faiz oranlarındaki değişimler ve arz tarafındaki kısıtlamalarla şekilleniyor. Önümüzdeki dönemde faiz oranlarının seyrine, inşaat maliyetlerindeki gelişmelere ve ekonomik göstergelere bağlı olarak konut piyasasının yönü belirlenecek. Yatırımcıların ve alıcıların, bu dinamikleri yakından takip etmeleri önem arz ediyor.
