Amerikalılar Neden Mavi Eyaletlerden Kırmızı Eyaletlere Taşınıyor?

Florida Valisi Ron DeSantis, “mavi eyaletlerde yaşam kalitesinin çöküşe geçtiğini” ve bu yüzden insanların bu eyaletlerden kaçtığını iddia ederek övünüyor. 2023 yılında Kaliforniya Valisi Gavin Newsom ile yaptığı bir tartışmada, eyaletteki sokak suçlarını, “woke” eğitim sistemini ve evsizlerin kamuya açık alanlarda dışkılama olaylarını gündeme getirerek dalga geçti—hatta San Francisco’daki dışkıların konumunu gösteren bir “kaka haritası”nı kameraya gösterdi. “Kaliforniya’da o kadar çok insan eyaleti terk ediyordu ki, bir ara u-Haul kamyonları tükenmişti,” diyerek keyifle anlattı.

Bu göç dalgası gerçekten yaşanıyor. The Economist’in konum verileri sağlayan Melissa adlı firmadan elde ettiği verilere göre, yalnızca 2024 yılında 191.000 daha fazla Kaliforniyalı Trump’a oy veren eyaletlere taşındı, ters yönde taşınanların sayısından fazla. “Conservative Move” (Muhafazakâr Taşınma) adlı bir şirket, “aileleri sağa taşıma” konusunda uzmanlaşmış durumda. DeSantis’in dile getirdiği kültür savaşlarıyla ilgili meseleler bir etken olsa da, asıl neden yaşam maliyetleri.

Los Angeles’taki ortalama ev fiyatı, Houston, Teksas’takinin neredeyse dört katı. 2023’te Kaliforniyalıların %34’ü, konut maliyetlerinin onları eyaleti terk etmeyi düşünmeye sevk ettiğini söyledi. UC Berkeley’den Samuel Trachtman’ın derlediği bir endekse göre, yaşam maliyeti en yüksek olan ilk 10 eyaletin tamamı geçen yıl Kamala Harris’e oy verdi; en ucuz 10 eyaletin tamamı ise Donald Trump’a.

Peki ya kırmızı eyaletlerdeki uygun fiyatlı konut avantajı azalmaya başlarsa? Bu durum bazı yerlerde şimdiden gözlemleniyor olabilir. Harvard Üniversitesi’nden Edward Glaeser ve Pennsylvania Üniversitesi’nden Joseph Gyourko tarafından Mayıs ayında yayımlanan bir çalışmaya göre, Atlanta, Dallas, Miami ve Phoenix gibi büyük Sunbelt (Güneş Kuşağı) metropollerinde yeni konut inşaatları ciddi oranda yavaşladı; bu da fiyatların yükselmesine yol açtı. Öte yandan, Gavin Newsom 30 Haziran’da Kaliforniya’da yeni konut projelerini engelleyen “nimby” (arka bahçemde olmasın) grupların önünü kesmek için bir reform yasasını imzaladı—bu da uzun vadede eyalette yaşamı daha erişilebilir hale getirebilir.

ABD’de Konut Fiyatlarındaki Değişim: Kırmızı Eyaletler de Sıkışıyor

2000 ile 2024 yılları arasında, Miami’deki konut fiyatları, Los Angeles ve San Diego hariç, S&P CoreLogic Case-Shiller 20 Büyükşehir Konut Fiyat Endeksi’ne giren diğer tüm metropollerden daha hızlı arttı. Tampa 5’inci, Phoenix ise 10’uncu sırada yer aldı. Bir mahallede fiyatlar arttığında bu, daha fazla konut inşa edilmesi gerektiğine dair bir işarettir. Güneş Kuşağı (Sunbelt) şehirleri geçmişte bu talebe hızla yanıt verirken, Harvard’dan Edward Glaeser ve Pennsylvania Üniversitesi’nden Joseph Gyourko’ya göre artık durum pek de öyle değil.

Bunun bir nedeni, bazı Güneş Kuşağı şehirlerinin artık yayılabilecek sınırlarını doldurmuş olması. Bu şehirler, klimanın yaygınlaşmasıyla yaşanabilir hale gelen sıcak güney yazları sayesinde büyüdü. On yıllar boyunca çiftlik arazileri imara açılarak banliyöler genişledi. Ancak bir noktadan sonra şehir merkezine makul mesafedeki araziler tükeniyor. Redfin’den Daryl Fairweather’a göre o nokta artık geldi: “İyi yerler zaten kapılmış durumda.”

Çözüm gibi görünen “yukarı doğru” inşa etme fikri ise, kırmızı eyaletlerin düşündüğünden daha fazla bürokratik engelle karşı karşıya. Niskanen Center’dan Alex Armlovich’in araştırmasına göre, katı imar kurallarıyla bilinen Los Angeles ile Georgia’nın ticari başkenti Atlanta arasındaki fark düşündüğümüz kadar büyük değil. Her iki şehir de topraklarının büyük kısmında apartman inşaatını yasaklıyor.

Diğer düzenlemeler de giderek daha karmaşık hale geliyor. Atlanta’da bir geliştirici olan Jay Knight, eskiden bir arsanın imar sürecinin 90, inşaat izninin ise 90 gün sürdüğünü, artık her biri için en az bir yıl ayırdığını söylüyor. Ulusal Konut Üreticileri Derneği başekonomisti Robert Dietz’e göre, 15 yıl önce inşaat sektöründeki çalışanların %30’u ofis personeliyken bugün bu oran %40’a çıktı; artan bürokrasi nedeniyle.

Glaeser ve Gyourko, uygun fiyatlı konut için Güneş Kuşağı’na taşınan eğitimli insanların, taşındıkları mahallelerin bozulmaması için “nimby” (arka bahçemde olmasın) tutumlarına büründüğünü öne sürüyor.

İnşaat sektörüne bir darbe de yönetimden geliyor. Yeni tarifeler, inşaat malzemesi maliyetlerini artırabilir: ABD’de kullanılan kerestenin %25’i Kanada’dan geliyor. Göçmen karşıtı politikalar da tuğla ustası bulmayı zorlaştırabilir. Ulusal Emlakçılar Birliği’nden Lawrence Yun’a göre, inşaat işçilerinin üçte biri ABD’de yasa dışı şekilde çalışıyor. Teksas’taki bir müteahhit, “Sektör büyük baskınlara hazırlanıyor. Eğer göçmenleri toplamaya başlarlarsa, projeler durur. Otoyollar, hastaneler, veri merkezleri, okullar… Bu ülkenin inşaatı durur” diyor.

Öte yandan, Kaliforniya’da Demokratlar nihayet inşaatın önündeki engelleri kaldırıyor. Yeni reform, şehir içi konut projelerini, yıllardır suistimal edilen ve herkesin herkese dava açmasına olanak tanıyan CEQA adlı çevre yasasının incelemesinden muaf tutuyor. Bu yasa çevreciler, sendikalar ve “nimby” gruplar tarafından farklı amaçlarla engelleme aracı olarak kullanılıyordu. 2020’de CEQA davaları, yılın konut üretiminin neredeyse yarısını durdurmaya yönelikti. Reformun eşyazarı, San Francisco’dan Senatör Scott Wiener, “CEQA, Kaliforniya’yı yutan yasadır” derken; Manhattan Enstitüsü’nden Judge Glock bu düzenlemeyi “on yıllardır büyümeyi yeniden başlatmak için en büyük fırsat” olarak tanımlıyor.

Eğer kırmızı eyaletlerdeki düşük konut fiyatı avantajı ciddi biçimde azalırsa, etkileri büyük olur. Niskanen Center’dan Armlovich’e göre, mavi eyaletlerdeki büyük şehirler yüksek maaşlar sunuyor, Kaliforniya’nın iklimi ise “Aden Bahçesi gibi”. Bu yerlerde konut inşaatı gerçekten kolaylaşırsa, mavi eyaletlerden kırmızılara olan göç tersine dönebilir.

Bu değişim siyasi sonuçlar da doğurabilir. Mevcut genel kanı, mavi eyaletlerin ABD nüfusu içindeki payının düşeceği ve Kongre ile Seçiciler Kurulu’nda sandalye kaybedecekleri yönünde. (Kaliforniya’nın 2030 nüfus sayımı sonrası 54 sandalyeden 4–5’ini kaybedeceği öngörülüyor.) Ancak göç azalırsa bu tablo değişebilir. Glock’a göre bu durum, “İnsanlar ayaklarıyla oy veriyor” diyerek kırmızı eyaletleri daha iyi yönetişim örneği olarak gösteren Cumhuriyetçi argümanı da zayıflatır.

Bazı kırmızı eyalet politikacıları bu tehdidin farkına varmış durumda. Teksas, son dönemde “yimby” (inşaat dostu) reformlar yaptı: ticari alanlarda konut yapımını kolaylaştırdı, parsel büyüklüğü sınırlamalarını gevşetti ve komşulara yeni projeleri engelleme hakkı veren düzenlemeleri zayıflattı. Ancak yerel yönetimler, yerel mülk sahiplerine bağlı oldukları için, eyaletin inşaatı teşvik etme çabalarını sıklıkla sabote ediyor. Görünüşe göre, mavi eyaletlerde kentsel gelişimi tıkayan “tuğla blokçular”, şimdi kırmızı eyaletlere de yönelmiş durumda.