Türkiye, yıllık emlak vergisi açısından yüksek vergili ülkeler arasında değildir.

Türkiye, yıllık emlak vergisi açısından yüksek vergili ülkeler arasında değildir. Ancak konut edinme ve elde tutma üzerindeki toplam vergi yükü birlikte değerlendirildiğinde tablo değişir.

1. Yıllık taşınmaz vergisinin milli gelire oranı
2. İkinci ve sonraki konutlara uygulanan ek vergi
3. Boş konutlara uygulanan caydırıcı vergi

OECD ve Dünya Bankası yaklaşımı, piyasa değerine yakın güncel değerleme yapılmasını ve vergi yükünün konutun yalnızca satın alınması sırasında değil, elde tutulduğu süre boyunca da alınmasını öne çıkarıyor. Dünya Bankası araştırmasına göre güçlü sistemlerde taşınmaz vergisi geliri milli gelirin yüzde 3’üne yaklaşabiliyor; birçok gelişmekte olan ülkede ise bunun çok altında kalıyor. (World Bank)

Karşılaştırmalı tablo

Kanada konusunda önceki değerlendirmeyi güncellemek gerekir: Federal Underused Housing Tax yüzde 1 olarak uygulanmış olsa da 2026’da kabul edilen değişiklikle 2025 ve sonraki yıllar için yükümlülük kaldırılmıştır. Dolayısıyla Kanada’yı bugün değerlendirirken federal vergiden çok eyalet ve belediye düzeyindeki boş konut uygulamalarına bakmak gerekir. (Canada)

İngiltere’de ek konut alımında normal Stamp Duty Land Tax tarifesine 5 puan ekleniyor. Ayrıca yerel yönetimler ikinci konutlarda Council Tax’i yüzde 100 artırarak toplam vergiyi iki katına çıkarabiliyor; uzun süre boş bırakılan konutlarda daha yüksek artışlar mümkün. (GOV.UK)

Singapur en sert örneklerden biri. Singapur vatandaşı açısından ikinci konut alımında yüzde 20, üçüncü ve sonraki konutlarda yüzde 30 Additional Buyer’s Stamp Duty uygulanıyor. Bu, normal alım vergisinin üzerine geliyor. (Default)

Fransa’da ana konut için kaldırılan taxe d’habitation, ikinci konutlarda devam ediyor. Ayrıca talebin yoğun olduğu bölgelerde boş ve mobilyasız konutlara ayrı vergi uygulanabiliyor. (Service Public)

Türkiye’de meskenler için bina vergisi oranı normal belediyelerde binde 1, büyükşehir belediyesi sınırlarında iki katı, yani binde 2’dir. Ancak ikinci veya üçüncü konut sahibi olmak oranı otomatik olarak artırmaz. Ayrı bir değerli konut vergisi vardır fakat bu, konut sayısından ziyade taşınmazın vergi değerine bağlıdır. (Gelir İdaresi Başkanlığı)

Türkiye’yi nereye koyabiliriz?

Türkiye’yi “konut vergisinin çok yüksek olduğu ülkeler” arasına koymak doğru değil.

Daha doğru tanım şu olur:

Türkiye, konut satın alırken işlem vergilerine daha fazla, konutu elde tutarken ise yıllık emlak vergisine daha az ağırlık veren ülkelerden biridir.

OECD verilerinde yıllık taşınmaz vergisinin yerel yönetim gelirlerindeki ağırlığı İngiltere, Kanada ve ABD gibi ülkelerde çok yüksek. İngiltere’de yıllık taşınmaz vergilerinin milli gelire oranı 2019’da yaklaşık yüzde 1,6 seviyesindeydi. OECD genelinde yalnızca konutlardan alınan yıllık taşınmaz vergisinin ortalaması yaklaşık yüzde 0,38 iken Fransa’da yüzde 1,73’e kadar çıkıyordu. (OECD)

Bu nedenle Türkiye:

• Yıllık emlak vergisi bakımından OECD’nin düşük vergi grubunda,
• İkinci konuta özel vergilendirme bakımından zayıf,
• Boş konut vergilendirmesi bakımından oldukça sınırlı,
• Tapu harcı ve işlem vergileri bakımından ise daha ağır bir yapıda.

OECD’nin tercih ettiği yön genel olarak bunun tersidir: konut alım-satımını zorlaştıran işlem vergilerini azaltmak, piyasa değerine dayalı yıllık taşınmaz vergilerini güçlendirmek ve düşük gelirli tek konut sahiplerini hedefli muafiyetlerle korumak. (OECD)

DEĞERLİ KONUT VERGİSİ

Değerli konut vergisi, bina vergi değeri yüksek olan mesken nitelikli taşınmazlardan emlak vergisine ilave olarak alınan bir servet vergisidir. 2026 yılı için alt sınır 17.711.000 TL olarak belirlenmiştir.Vergi Dilimleri ve Oranları17.711.000 TL ile 26.567.000 TL arasında olanlar: Aşantı kısmından binde 326.567.001 TL ile 35.425.000 TL arasında olanlar: 26.568 TL + aşan kısım için binde 635.425.000 TL’den fazla olanlar: 79.716 TL + aşan kısım için binde 10Beyan ve Ödeme ZamanıBeyanname verme: Her yıl Şubat ayının 20 günü sonuna kadar verilir.Ödeme taksitleri: Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir.