BS Ekonomi Bağımsız Medyasını Destekleyin
Eğer abone iseniz giriş yapınız.
Dubai’de emlak coşkusundan kaçınmak zor. Neredeyse her gün yeni bir proje duyuruluyor. Konut reklamları billboardları kaplıyor. Sürekli genişleyen şehir dokusu ve silüet, yoğun faaliyeti ele veriyor. Trafik de öyle. Yeni gelenler fiyatları yükseltiyor, yolları tıkıyor.
Deutsche Bank’a göre, şehrin merkezinde bir dairenin metrekare fiyatı son beş yılda dolar bazında %122 arttı—bankanın takip ettiği 69 kentsel alan içinde yalnızca Riyad daha yüksek artış gösterdi. Konut fiyatları, 2014’te görülen önceki zirvenin beşte biri üzerine çıkmış durumda. Ağustos’a kadarki bir yıllık dönemde toplam gayrimenkul satışları 441 milyar dirheme (120 milyar dolar) ulaştı; bu rakam 2024’ün aynı dönemine göre üçte bir daha yüksek. Peki bu gerçek olamayacak kadar iyi mi? Rekor seviyeler, ani fiyat düzeltmeleri ve arz fazlası korkularını beraberinde getirdi. Ancak bu endişeler abartılı görünüyor: talep güçlü seyrini koruyor ve inşaatçılar daha disiplinli davranıyor. Emirliğin emlak piyasası nihayet olgunlaştı.
Doğrusu, Dubai’nin inişli çıkışlı emlak tarihi düşünüldüğünde olası bir çöküşün örneği bol. Gayrimenkul danışmanları, patlamayı tetikleyen “kolay avların” artık kalmadığı uyarısında bulunuyor: Ukrayna savaşının başında gelip alışveriş yapan Rus milyarderler alımlarını bitirdi; Mumbai’ye birkaç saat mesafede sığınak arayan Hint iş dünyası devleri ve Bollywood yıldızları sayılı; yeni türemiş kripto kralları da sınırlı. Keskin şekilde artan yaşam maliyetleri—özellikle ithal bir bira ya da yazlık elbise fiyatları—çok zengin olmayanlar için Birleşik Arap Emirlikleri’nin cazibesini azaltabilir.
Şimdilik ise talep güçlü görünüyor. Danışmanlık şirketi Henley & Partners’ın geçici tahminlerine göre, Emirliklerin milyoner nüfusu bu yıl 9.800 kişi artacak; bu, dünyada en yüksek rakam. Nitekim geçen yıl Dubai, 10 milyon dolar ve üzeri değerde rekor sayıda gayrimenkul satışına tanıklık etti. Yine de fiyat artışlarının en büyük itici gücü, daha varlıklı olmayan yeni gelenler oldu. BAE nüfusu 2020’den bu yana beşte bir artışla 11 milyona ulaştı. Yeni gelenler, önceki dalgalara kıyasla daha eğitimli ve genç; ev sahibi olmaları da daha hızlı gerçekleşiyor. Aracılar müşterilerini; yaşam kalitesinin bozulmasından yakınan Britanyalı sakinler, Dubai’ye yerleşip işini Afrika’da sürdüren girişimciler ve vergi cenneti arayan Avrupalılar olarak tanımlıyor.
Süper zenginler Emirlikler’e girip çıkarken, yeni gelenler orada gerçekten yaşam kuruyor. Yerel kamu hizmeti sağlayıcısı DEWA’nın hizmet verdiği konut elektrik ve su abonelerinin sayısı 2020–2024 arasında %24 arttı; SALIK, bir otoyol gişe işletmecisi, 2025’in ilk çeyreğinde kayıtlı araç sayısının geçen yılın aynı dönemine kıyasla %9 yükseldiğini bildirdi. Yeni okullar açılıyor: Harrow, Abu Dabi ve Dubai’de şubeler kuruyor. Bu sırada, ofis boşluk oranları son on yılın en düşük seviyesinde. Gayrimenkul danışmanlık firması Savills, bu trendin yavaşlamasını beklemiyor ve ofis kiralarında güçlü artış öngörüyor.
Fiyat artışlarına rağmen Dubai’de gayrimenkul nispeten uygun kalmaya devam ediyor. Savills’e göre şehirde 2 milyon dolarlık bir gayrimenkulü almak, elde tutmak ve satmak Bangkok, Londra, Mumbai veya New York’a göre daha ucuz. Gelire oranla mortgage maliyetleri dünyanın en erişilebilir seviyeleri arasında. Temmuz ayında Emirlik liderleri, ilk kez ev alacaklara yönelik yeni projelere erişim imkânı ve maliyetleri daha da düşürecek bir program başlattı.
Yeni alıcı kuşağı daha az spekülatif bir piyasa yarattı: 2014’te alıcıların %17’si aldığı evi bir yıl içinde yeniden satarken, bugün bu oran %5’in altına indi. Önceki çöküşlerden yara alan büyük inşaatçılar da daha temkinli davranıyor. Kredi derecelendirme kuruluşu Moody’s, son yıllarda çoğunun ödeme planlarını değiştirdiğini belirtiyor. Şimdi, 2020’de yaklaşık %50 iken, alımdan önce mülkün değerinin %80’ine kadarını talep ediyorlar; bu da inşaat süresince nakit akışlarını daha istikrarlı kılıyor. Aynı zamanda borca bağımlılıklarını azaltıp yatırımlarını daha çok Al Furjan, Dubai Hills Estate ve Jumeirah Village Circle gibi gelişen bölgelere yönlendirdiler.
BAE’li politika yapıcılar da Dubai’nin önceki çöküşlerinden ders çıkardı. Düzenleyici değişiklikler, kısa vadede talebi azaltsa bile şehrin emlak piyasasını daha istikrarlı hale getirmeli. Yetkililer kara para aklamaya karşı önlemleri artırdı; artık peşin alımlar için fon kaynağının kanıtlanması gerekiyor ve 55.000 dirhemin üzerindeki nakit satışların aracılar tarafından rapor edilmesi şart koşuluyor. Bunun yanı sıra, inşaat planı aşamasındaki projeler için emanet hesapları zorunlu hale geldi ve geliştiriciler ancak projenin en az bir bölümünü tamamladıktan sonra bu fonlara erişebiliyor. Serbest hareket eden eski Dubai, artık biraz daha ölçülü hale geliyor. Bu da şehrin ev sahipleri için memnuniyetle karşılanacak bir gelişme olabilir.
