BS Ekonomi Bağımsız Medyasını Destekleyin
Eğer abone iseniz giriş yapınız.
Mali kararlar arasında, yıllık gelirinizin birkaç katı kadar borçlanarak riskli bir varlık satın almak epey büyük bir hamledir. Yine de birçok insan için, bir ev almak amacıyla ipotek (mortgage) çekmek neredeyse tartışmasız bir seçimdir. Genellikle bu karar, ne kadar emeklilik tasarrufu yapılacağı ya da mevcut birikimin nakit, hisse senedi ve tahviller arasında nasıl bölüştürüleceği gibi konulara kıyasla daha az kafa yormayı gerektirir.
Bunun bir nedeni, kısa süreli durgunluklar dışında, 1950’lerden bu yana zengin ülkelerdeki konut fiyatlarının genellikle güçlü seyretmesidir. Daha da önemlisi, yaşamak için bir yere ihtiyacınız vardır. Ev sahibi olana kadar, gayrimenkulde doğal bir “kısa pozisyon” (short position) içindesinizdir; çünkü hayatınız boyunca bir konutta oturmak zorundasınız (ister kiralayın ister sonradan satın alın). Kısa pozisyonlar risklidir (kira ve fiyatların ne kadar yükselebileceğini kim bilebilir ki?). Bir ev satın almak bu pozisyonu kapatır ve sizi “nötr” duruma getirir; diğer yatırımların aksine bu, fiyatların gelecekteki yönüne dair bir bahis değildir. İpotek, peşin ödeme yapacak nakdi olmayanlar için, faiz oranlarının gelecekte nasıl seyredeceğine yönelik bilinçli bir kumardan ziyade, kaçınılmaz bir gerekliliktir.
Bir ipoteği borçlunun yatırım portföyünün bir bileşeni olarak görmek bu yüzden garip gelebilir. Aslında öyle olmamalı. Sabit faizli bir mortgage, tahvile benzerken; değişken faizli bir mortgage, bankaların ve özel kredi fonlarının sıklıkla verdiği türden kurumsal kredilere benzer. Yani mortgage sahibi bir yatırımcı, yalnızca gayrimenkuldeki doğal kısa pozisyonunu kapatmakla kalmaz; aynı zamanda başka yerlerde uzun pozisyon tuttuğu varlıklara benzer yeni bir kısa pozisyon açmış olur. Çoğu zaman—özellikle ilk kez ev alanlarda—bu pozisyon yatırımcının en büyük varlığı haline gelir ve portföydeki diğer tüm karşıt pozisyonları fazlasıyla dengeler. Mortgage almak, portföyünüzü kökten değiştirebilir.
Sabit faizli mortgage’lar portföyün değerini en çok değiştirebilen türdür. Borçlular genellikle sadece anapara bakiyesini görür; bu bakiye faiz işledikçe artar, ödemeler yapıldıkça azalır. Oysa mortgage’ın gerçek değeri, tıpkı bir tahvilinki gibi değişir: piyasa faizleri düştüğünde değeri artar (borçlu kaybeder), faizler yükseldiğinde ise değeri düşer.
Faiz ve taksitler sabitken bu durum sezgisel gelmeyebilir. Ancak bu, “paranın zaman değeri” adı verilen kavramla açıklanır. Gelecek yıl elinize geçecek 1 dolar, bugün elinizdeki 1 dolardan daha az değerlidir; çünkü bugün bankaya yatırıldığında bir yıl boyunca faiz kazandırabilir. Dolayısıyla, faiz oranları düştüğünde gelecekte yapılacak sabit ödemeler bugünkü değer açısından daha büyük bir yük haline gelir. Bu da, faizler düştüğünde tahvil fiyatlarının neden yükseldiğini açıklar.
Benzer şekilde, değişken faizli mortgage’larda taksitlerin artma riski vardır; ancak bunlar portföyün değerini değiştirmez. Faizler yükseldiğinde, gelecek ödemeler de aynı oranda artar. Aynı zamanda, her gelecek doların bugünkü değeri de aynı oranda düşer. Tek dezavantaj, yatırımcının artan taksitleri ödeyecek nakdi bulmak zorunda kalmasıdır—bu da belki portföyün diğer getirilerinden yemeyi gerektirir.
Peki bu, borçlunun genel portföyünü nasıl etkiler? Sabit faizli mortgage’ın yarattığı kısa pozisyon, yatırımcının genel risk dağılımını kökten değiştirebilir. Örneğin, tasarrufları klasik 60/40 hisse-tahvil dağılımına sahip olan bir yatırımcı, sabit faizli mortgage’ı tasarruflarının %20’si değerinde ise, “gerçek” dağılımı aslında 60/20 olur. Bu etki, ABD ve Danimarka gibi ülkelerde daha azdır; çünkü bu ülkelerde, faizler aleyhe değiştiğinde borcun erken kapatılmasına genellikle ceza uygulanmaz (bu da borcu tahvile daha az benzer hale getirir).
Mortgage borcu, tasarruflara kıyasla büyük olan yatırımcılar—yeniden düşünürsek, ilk kez ev alanlar—için etki çok daha büyüktür. Sabit faizli mortgage’ın yarattığı kısa pozisyon tasarruflarınızdan daha büyükse, kaç tahvil alırsanız alın, net olarak tahvillere pozitif maruz kalmanız mümkün değildir. Portföyünüz, daha çok cesur hedge fonlarınkine benzer: bir tarafta yüksek kaldıraç, diğer tarafta yüksek getirili hisse senetleri. Yine de bu bakış açısı moral verici olabilir. Hedge fonun aksine, borsa çöküşü sizi iflasa sürüklemez; çünkü borç, hisseleriniz yerine evinize karşı teminatlıdır. Belki de bir mortgage’a sahip olmak o kadar kötü değildir.
