Bir ipotek Yatırım Portföyünüzü Nasıl Dönüştürür?

Birikim yapan bireyleri bir anda hedge fon yöneticisine çevirir

Finansal kararlar açısından bakıldığında, yıllık kazancınızın birkaç katı kadar borçlanıp riskli bir varlık satın almak oldukça büyük bir hamledir. Ancak birçok kişi için bir ev satın almak üzere ipotek (mortgage) çekmek neredeyse düşünmeden yapılan bir şeydir. Bu karar genellikle, emeklilik için ne kadar birikim yapılacağına ya da birikimin nakit, hisse senedi ve tahvil arasında nasıl bölüştürüleceğine dair kararlar kadar kafa yormaz.

Bunun bir nedeni, kısa süreli durgunluklar dışında, zengin ülkelerde konut fiyatlarının 1950’lerden bu yana genellikle yükselmiş olmasıdır. Ancak daha da önemlisi, bir yerde yaşamak zorundasınız. Kendi evinize sahip olana kadar, konuta karşı doğal bir “kısa pozisyon” taşımış olursunuz; çünkü hayatınız boyunca bir evde yaşamanız gerekir (ister kiralayın, ister sonradan satın alın). Kısa pozisyonlar risklidir (kira ve fiyatların ne kadar yükselebileceği bilinmez). Ev satın almak, bu pozisyonu kapatarak nötr bir duruma geçmenizi sağlar; bu nedenle diğer yatırımların aksine, bu aslında fiyatların nereye gideceğine dair bir bahis değildir. İpotek, evi peşin alacak nakdi olmayanlar için kaçınılmaz bir zorunluluktur; faiz oranlarının gelecekteki seyri üzerine yapılmış kasıtlı bir yatırım değil.

Bu nedenle ipoteği, borç alan kişinin yatırım portföyünün bir bileşeni olarak düşünmek garip görünebilir. Oysa bu böyle olmamalı. Sonuçta, sabit faizli bir ipotek tahvile benzerken, değişken faizli olanlar bankalar veya özel kredi fonlarının verdiği türden kurumsal kredilere benzer. Yani ipotek borcuna sahip yatırımcı, yalnızca konut alanındaki doğal kısa pozisyonunu kapatmakla kalmaz. Aynı zamanda, portföyünün başka bir yerinde uzun pozisyon taşıyor olabileceği bir varlığa karşı yeni bir kısa pozisyon da açmış olur. Çoğu ilk kez ev alanları için bu, yatırımcının açık ara en büyük pozisyonudur ve diğer pozisyonları dengelemekle kalmaz, onları aşar. Bir ipotek almak, portföyünüzü baştan aşağı dönüştürebilir.

Sabit faizli ipotekler, bir portföyün değerini en fazla değiştiren türlerdir. Borçlular genellikle yalnızca kalan borç bakiyesine bakar; bu bakiye faiz biriktikçe artar ve ödemelerle azalır. Ancak ipoteğin gerçek değeri, tıpkı bir tahvil gibi değişir: Piyasa faiz oranları düştüğünde ipoteğin bugünkü değeri artar (borçlu için bu kayıp anlamına gelir) ve tam tersi.

Faiz oranı ve geri ödemeler sabitken bu durum sezgisel görünmeyebilir. Ancak bu durum, faiz oranları değişse bile gelecekte yapılacak ödemelerin sabit kalması ama bugünkü değerlerinin değişmesiyle ilgilidir—ki bu da “paranın zaman değeri” olarak bilinen bir kavramı gösterir. Bir yıl sonraki 1 doların bugünkü değeri, o 1 doları bankaya yatırıp faiz kazancı elde edebileceğiniz için daha düşüktür. Dolayısıyla faiz oranları düştüğünde, sabit ödemeler yapma taahhüdü (örneğin sabit faizli ipotek) bugünden daha büyük bir yükümlülüğe dönüşür. Bu nedenle, tahvil fiyatları faiz oranları düştüğünde artar.

Benzer şekilde, değişken faizli bir ipotek geri ödemelerin artma riskini taşısa da, bu durum portföyün değerini değiştirmez. Eğer faiz oranları yükselirse, gelecekteki ödemeler de artar. Ancak aynı anda, her bir gelecek doların bugünkü değeri de aynı oranda düşer. Bu denge, yatırımcının yükselen ödemeleri karşılamak için nakit bulması gerektiği anlamına gelir—bu da portföyün geri kalanından elde edilen getirilerin bir kısmını harcamayı gerektirebilir.

Peki bu durum borçlunun genel portföyünü nasıl etkiler? Sabit faizli ipoteğin yarattığı kısa pozisyon, yatırımcının toplam pozisyonunu ciddi şekilde değiştirebilir. Diyelim ki yatırımcının tasarrufları klasik %60 hisse senedi / %40 tahvil dağılımına göre düzenlenmiş olsun. Ancak sabit faizli ipoteğin değeri tasarruflarının %20’sine eşitse, gerçek tahvil payı %40 değil %20 olur. Bu etki, Amerika ve Danimarka gibi ülkelerdeki bazı piyasa özellikleriyle azalabilir. Bu ülkelerde faiz oranları yatırımcı aleyhine değişmişse ipoteğin erken ödenmesi genellikle cezasızdır (bu da borcu tahvil benzeri olmaktan çıkarır).

Mortgage borcu tasarruflara göre büyük olan yatırımcılar—örneğin ilk kez ev alanlar—için bu etki çok daha büyüktür. Eğer sabit faizli ipoteğin oluşturduğu kısa pozisyon tasarruflarınızın değerinden fazlaysa, ne kadar tahvil alırsanız alın, net olarak tahvillere karşı pozitif bir pozisyon taşıyamazsınız. Bu durumda portföyünüz, daha çok cesur hedge fonlarınkine benzer: Bir yanda sonuna kadar kaldıraç kullanılmış bir yapı, diğer yanda hisse senetlerine ve onların yüksek getirilerine yapılan uzun pozisyonlar. Bu, duruma iyimser bakmanın bir yoludur. Bir hedge fonun aksine, hisse senedi piyasasında yaşanacak bir çöküş sizi batırmaz; çünkü borç, hisse senetlerine değil, evinize karşı alınmıştır. Belki de ipotek yükü o kadar da kötü bir şey değildir.

Kaynak: The Economist