ABD konut piyasasında yarım yüzyılı aşan bir dengede ilk kez yön değişti: yeni inşa edilmiş müstakil bir evin fiyatı, 2. el müstakil bir evin fiyatının altına indi. Apollo’nun grafiği, 1969’dan beri i...
ABD konut piyasasında yarım yüzyılı aşan bir dengede ilk kez yön değişti: yeni inşa edilmiş müstakil bir evin fiyatı, 2. el müstakil bir evin fiyatının altına indi. Apollo’nun grafiği, 1969’dan beri ilk kez “new home price / existing home price” oranının negatife döndüğünü gösteriyor. Bu kırılma, konut piyasasındaki yapısal baskıların ne kadar sertleştiğinin doğrudan göstergesi.
Kırılmanın arkasında iki karşıt dinamik var. İlki, yeni konut fiyatlarını aşağı çeken zorunlu küçülme. Müteahhitler, faizlerin yüksek, alım gücünün zayıf olduğu bir ortamda daha küçük metrekareli, daha düşük maliyetli evlere yöneliyor. Bu da fiyat ortalamasını aşağı çekiyor. Aynı zamanda alıcıları çekmek için “rate buydown”, nakit teşvik ve kapanış maliyeti desteği gibi agresif promosyonlar devreye giriyor. Yeni konutta fiyat aşağı gelirken, satış hızı korunmaya çalışılıyor.
Diğer yanda ikinci el konut fiyatlarını yukarıda tutan yapışkan bir arz krizi var. Pandemi döneminde 2%–3% bandında mortgage faiziyle ev almış milyonlarca Amerikalı, mevcut 7% civarı faiz ortamında evini satıp yenisini alma konusunda isteksiz. Bu da piyasada tarihsel olarak düşük bir “listing” seviyesine yol açıyor. Arz yok, dolayısıyla fiyat elastik değil. 2. el fiyatı yapışıyor, yeni ev fiyatı ise üretim tarafındaki esneklikle aşağı geliyor.
Bu karşıtlık, konut piyasasını iki ayrı ekonomiymiş gibi çalıştırıyor. Yeni konutta üretici maliyet optimizasyonu ve teşviklerle fiyat aşağı çekilirken, ikinci elde faiz kilidi nedeniyle fiyat yukarıda kalıyor. Sonuç: Fiyatlama ters döndü, 50 yıllık ilişki ilk kez negatife geçti.
Bu kırılma piyasa açısından üç kritik mesaj veriyor. Birincisi, ABD’de talep zayıflığı ve yüksek faiz rejimi yeni konut tarafında “zorunlu ucuzlama” yaratıyor. İkincisi, mortgage kilitlenmesi çözülmeden 2. el piyasası normalleşmeyecek; arz kilidi fiyatları yukarıda tutmaya devam edecek. Üçüncüsü, bu ayrışma ekonomi yönetimi için politika tasarımında yeni bir gerilim hattı yaratıyor: üretim tarafı esnerken, hanehalkı bilançoları faiz rejimine saplanmış durumda.
Konut fiyatlarının davranışı FED’in faiz patikasıyla doğrudan bağlantılı; fakat grafiğin söylediği daha net bir şey var: ABD konut piyasası 1970’lerden bu yana ilk kez tarihsel modelini kaybetti. Bu, sadece fiyat kırılması değil; döngüsel değil yapısal bir değişim sinyali.
